Les bases sobre les quals es va assentar el prolongat creixement del sector immobiliari i de la construcció a Espanya no van ser sòlides, per la qual cosa la gravetat de la crisi en què es troben aquests sectors des de 2007 va més enllà d'un canvi de cicle econòmic, de la crisi financera internacional o de la restricció del crèdit, sent en gran part conseqüència del mode d'actuar de les empreses durant el cicle expansiu. Així es desprèn de l'estudi realitzat per la Universitat Jaume I i l'Institut Valencià d'Investigacions Econòmiques. La investigació analitza, a nivell agregat, el comportament de les companyies immobiliàries i de la construcció a Espanya durant el període 1997 al 2007, concloent que fins al 2006 es va produir un extraordinari increment en les taxes de rendibilitat financera en aquests sectors que pràcticament es va esvair en 2007.
L'estudi, dirigit per la professora del Departament de Finances i Comptabilitat de l’UJI Belén Gill de Albornoz, conclou que l'enorme augment de l'endeutament de les empreses es va traduir en substancials increments de rendibilitat per als accionistes, gràcies, en gran manera, a l'especulació generada entorn d'aquests sectors. Les empreses no van aprofitar llavors els copiosos beneficis per a incrementar els recursos propis o diversificar el seu negoci, sinó que van incrementar majoritàriament el repartiment de dividends per als accionistes. “Les empreses no van mantenir una actitud prudent, al no aprofitar els copiosos beneficis que es generaven per a apuntalar la seua situació patrimonial per a quan el cicle canviara”, assenyala l'estudi. Van ser anys en què era molt rendible dedicar-se a aquests negocis, que en 2006 oferien una taxa de rendibilitat financera del 17% en el cas de les activitats immobiliàries i d'un 20,5% en el de la construcció, la qual cosa suposava més del doble que la del conjunt de sectors industrials. Però aquests indicadors es van desplomar en 2007 amb l'esclat de la bambolla immobiliària.
D'altra banda, l'estudi, que ha sigut publicat en la revista Papeles de economía española, constata que el creixement de l'economia espanyola s'estava basant excessivament en “el maó” ja que el pes del sector de la construcció era molt superior al que representa en altres països de l'entorn. Si ja a mitjan anys 90 el pes de la construcció a Espanya superava al d'altres països, la diferència va anar augmentant amb l'enorme creixement del sector degut a una demanda creixent, impulsada en gran part per l'especulació. En aquests anys el crèdit a la construcció i les activitats immobiliàries va arribar a suposar el 60% del total de crèdit atorgat per les entitats de dipòsit. En aquest sentit, s'assenyala que les entitats financeres van concentrar molt de risc en aquests sectors.
Entre les raons per les quals el sector immobiliari i el de la construcció es troben en una situació molt difícil, l'informe destaca la importància que va tenir en el creixement de la rendibilitat dels accionistes el denominat efecte alçament, és a dir, la reducció del capital propi invertit en una operació compensant-lo amb un augment del crèdit. En reduir el capital inicial que és necessari aportar, es produeix un augment de la rendibilitat obtinguda, però també pugen els riscos. Açò ha donat lloc en l'actualitat a companyies altament endeutades, més del doble que al començament del cicle expansiu. Els resultats de l'estudi realitzat per l’UJI i l'IVIE també indiquen que en el sector immobiliari es va produir una acumulació d'estoc, que a més es valorava cada vegada més car. Amb el canvi de cicle i el preu de l'habitatge a la baixa, els investigadors assenyalen que repercutir el cost d'aquest estoc serà cada vegada més difícil.
En definitiva, l'estudi assenyala que la situació actual és el resultat de la forma en què el sector va créixer en la fase expansiva del cicle, basant-se excessivament en el crèdit; pensant a atendre una demanda futura que les dades no justificaven i provocant amb això comportaments especulatius en relació amb el sòl; concentrant en excés les seues inversions sense aprofitar les oportunitats de diversificació sectorial; i repartint-se els substanciosos beneficis en compte de reinvertir-los. L'estudi, en el que també han participat Luís Martínez Isach, de l’UJI, i Juan Fernández de Guevara, de la Universitat de València i l'IVIE, destaca la importància d'adoptar les mesures necessàries perquè no tornen a repetir-se els mateixos errors.